Qué es una hipoteca y qué tipo es mejor

Veremos qué es una hipoteca y qué tipo es mejor. Un producto del que es casi imposible no tener, de ahí que aprenderemos todo sobre ella.

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Qué es una hipoteca

La hipoteca es un préstamo cuyo pago está garantizado por el valor de un inmueble. Se trata de un producto financiero por el cual el cliente recibir una determinada cantidad de dinero por parte de un banco y el requisito es devolver dicha cantidad de dinero al banco, junto con los intereses, mediante cuotas periódicas.

Generalmente la hipoteca se aplica sobre bienes inmuebles (pisos, terrenos, garajes), pero también se puede aplicar sobre bienes inmuebles, como por ejemplo un coche, una obra de arte, etc.

Características de la hipoteca

Su principal característica respecto al resto de préstamos es que tiene una garantía extra: el inmueble adquirido que actúa como garantía hipotecaria y ello implica  que en caso de impago, el prestamista puede hacerse con la propiedad del bien hipotecado.

Por tanto, el inmueble que actúa como garantía en el préstamos permanece en poder uso, goce y disfrute del deudor y en caso de no abonar periódicamente su deuda mediante las cuotas periódicas, el acreedor, es decir, el banco, tendrá el derecho a solicitar la venta del inmueble mediante una subasta pública y no mediante venta directa. De esta manera el banco cobra su deuda y el dinero restante será para pagar a otros acreedores si los hubiese y en caso contrario de no quedar ningún acreedor por cobrar ninguna deuda pues se le da al deudor.

Es un contrato satisfactorio para ambas partes:

– El deudor logra una financiación a largo plazo por una cuantía económica que le sería del todo imposible tener u obtener por otra vía.

– El acreedor cuenta con dicho bien inmueble como garantía de pago y de esta manera aminora el riesgo de impago del deudor, ya que en caso de producirse se queda con el bien para venderlo en subasta pública y recuperar el dinero prestado más intereses. Aun así ha de soportar un riesgo, y sería que durante periodos que no sean boyantes para la economía del país, el valor del inmueble caiga y que el dinero obtenido en la subasta pública no resulte suficiente para cubrir la deuda.

Requisitos para una hipoteca

– Para contratar una hipoteca el banco previamente verá la viabilidad y solvencia del futuro deudor, es decir, analizará y estudiará sus ingresos recurrentes y el ahorro inicial que se disponga.
-Se procederá a calcular el valor de tasación de la vivienda, cuestión diferente del valor de compra del inmueble. Lo llevarán a cabo las Sociedades de Tasación Autorizadas que están debidamente acreditadas e inscritas en un registro del Banco de España.
– El máximo del préstamo hipotecario no podrá ser mayor del 100% del valor de tasación, aunque algunos bancos pueden rebajar esta cantidad hasta el 80%.
– Los bancos verán si económicamente hablando el cliente puede soportar el préstamo hipotecario.  Se recomienda que la cuota mensual no sea mayor del 30-35% de los ingresos mensuales una vez deducidos los gastos, y tener ahorrado al menos el 20-25% del valor total de la vivienda y un 10% para los gastos asociados.

Gastos de una hipoteca

Los gastos hipotecarios hacen referencia a los costes generados de suscribir un préstamo con garantía hipotecaria (la notaría, el registro de la propiedad, la gestoría, el gasto de tasación del inmueble y el impuesto de actos jurídicos documentados). Pero hubo un vuelco total y estos gastos que hasta hace poco los tenía que asumir y pagar el cliente, ahora ya no es así y quien los hubiese pagado en su momento puede reclamarlos judicialmente desde que el Tribunal Supremo decretara su nulidad en el año 2015.

Desde ahora, la nueva Ley Hipotecaria determinó un reparto más justo de los gastos, quedando de la siguiente manera:

  • Gastos de notaría: cliente y banco al 50%.
  • Gastos de gestoría y registro: banco al 100%
  • Gastos de tasación: cliente al 100%
  • Gastos del impuesto de actos jurídicos documentados: si la hipoteca se firmó antes de noviembre de 2018 los paga el banco al 100%, pero si la hipoteca se firmó después de noviembre de 2018 lo paga el cliente al 100%.

Tipos de hipoteca

Dependiendo del tipo de interés las hipotecas pueden ser:

– Fija: si el interés no varía durante toda la vida del préstamo. Se paga la misma cuota mensual durante todos los años que dure la hipoteca. Los gastos para tramitar este tipo de hipotecas suelen ser más elevados.

– Variable: si el interés varía en algún momento. No se paga lo mismo siempre. El banco establecerá revisiones de la cuota (normalmente cada seis o doce meses) en las que, en función del índice de referencia establecido (el euríbor en la mayoría de los casos) la cuota mensual será mayor o menor.  Los gastos para tramitar este tipo de hipotecas son menores que en una hipoteca fija

En la mayoría de los préstamos a interés variable se establece un plazo inicial (el primer año o los primeros seis meses) en que el interés es fijo. Tenemos que tener en cuenta que, casi siempre, ese interés del primer año es mayor que el que resultaría de aplicar el interés variable que se va a aplicar después, de modo que las primeras cuotas )del periodo de interés fijo) serían superiores a las posteriores

– Mixta: es una mezcla entre la hipoteca fija y la variable. Esto implica que, durante un periodo de tiempo, pagaremos una cuota mensual fija (suele ser entre los 3 o 10 años) y, una vez terminada esa etapa, nuestra hipoteca funcionará como una variable. Los gastos para tramitar este tipo de hipotecas suelen ser similares a los de una hipoteca variable.

Pero la lista de tipos de hipotecas es amplia:

– Hipotecas para jóvenes: generalmente menores de 30-35 años. Presenta sustanciales ventajas.

– Hipotecas para no residentes (segundas residencias de residentes en el extranjero): como la persona no vive en España, los requisitos para concederla son más duros.

Hipoteca inversa: para mayores de 65 años y sirve como renta hasta el fallecimiento del propietario y de su cónyuge y mientras no solo reciben una renta mensual sino que pueden seguir viviendo en el inmueble o alquilarlo (nunca venderlo).

Hipoteca multidivisa: permite utilizar una divisa o moneda diferente al euro para pagar las cuotas periódicas de la hipoteca.

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